Método de Reposición

Se trata de un método técnico, que se basa en conocer el valor de mercado del solar y en añadirle el coste unitario de construcción, el beneficio neto del promotor una (una vez descontados gastos) y de aplicar una depreciación por antigüedad.

Debe considerarse como un método auxiliar, para confirmar que el valor de tasación obtenido por comparación es correcto.

Normalmente el valor de reposición es más bajo que el valor de mercado, por lo que se obtiene un coeficiente que relaciona ambos y que llamamos K o coeficiente de mercado: factor por el que se ha de multiplicar el valor de reposición para alcanzar el valor de mercado.

Si el coeficiente K está dentro de unos límites razonables (o si existe una razón para que eso no sea así, como una rápida despoblación que favorezca una caída de precios por falta de demanda), estamos teniendo confirmación de que nuestro valor de mecado es razonable. El coeficiente K varía dependiendo del momento. Así en épocas de precios al alza podemos encontrar coeficientes K de hasta 1.4 dentro de la franja que podríamos llamar normal (donde se encuentra el 80% de los informes de inmuebles en ese momento) y en épocas de menor demanda incluso podría ser inferior a 1.

Aunque en versiones anteriores utilizábamos una única fórmula de cálculo, se ha roto la misma en dos para adecuar el programa a la normativa vigente sobre tasaciones.

Así calculamos primero el Valor de Reemplazamiento Bruto VRB basándonos en el precio unitario del solar y sumándole el coste de construcción más los gastos.

Podemos calcular el valor para una vivienda terminada o para una en construcción. En este último caso hay que determinar si se tasa la parte ya construida o el inmueble terminado.

Sobre el valor de reemplazamiento bruto se aplican la depreciación por antigüedad y la depreciación funcional (esta es subjetiva por parte del tasador, y se basa en que el inmueble requeriría gastos de reforma para acondicionarlo).

Tras las depreciaciones tenemos el Valor de Reemplazamiento Neto VRN, que al compararlo con el valor de mercado nos da el citado K.