Método Valor Residual Estático

Cuando y por qué se utiliza:

Este método es aplicable a solares edificables (suelos calificados como urbanos, si son urbanizables o rústicos pero se prevé un plan de urbanización se usará el Método Residual Dinámico).

Consiste en un procedimiento deductivo a partir del mejor uso (desde el punto de vista económico) al que se puede destinar el solar.

Se utiliza porque dos solares aparentemente iguales para poder ser comparados, pueden tener aprovechamientos muy diferentes (normativas sobre máximo fondo edificable, distancia mínima a vecinos colindantes, alturas permitidas en función del ancho de la vía pública, etc...).

Por eso es más fiable realizar la comparación con inmuebles ya construidos existentes en la zona que directamente entre solares.

Fundamento del método residual:

Para ello se elabora un supuesto con la máxima construcción realizable, se establece cuanta superficie se asignaría a cada tipo de uso (viviendas, locales, oficinas...) y luego se realiza la comparación con cada tipo. De ese modo se obtiene un precio unitario por tipo de inmueble, que multiplicado por los m² de cada uno y sumando todos los usos nos daría el valor total del supuesto edificio una vez terminado. Dividiendo el valor total por la superficie edificada nos dará el precio medio unitario por m².

Como conocemos los costes de construcción, los gastos y el beneficio del promotor, hemos de utilizar la misma fórmula del método de reposición, pero invirtiendo la ecuación, de forma que nuestra incógnita es S (repercusión de solar por m²) y en cambio ya conocemos el valor final del inmueble. Al despejarla nos dará la repercusión de solar por m² construído.

Ese valor multiplicado por toda la superficie construida nos dará el valor total del solar.

El precio unitario del solar será pues la división de ese valor por la superficie del solar.

Como lo utiliza TasaPLUS:

Nuestro programa realiza la operación descrita anteriormente pero uso por uso, de forma que al final obtenemos los subtotales del valor de todo lo construido para cada uso.

La suma de todos los usos nos dará el total del valor de la construcción.

En la pantalla tenemos que identificar primero los usos previstos (hay casillas para 5 posibles usos), la superficie prevista que se preve construir para cada uno y el programa nos dará la relación entre m² de suelo y los m² construidos de ese uso.

Si alguno de los usos tiene varios subtipos, como en el ejemplo de la imagen, donde vemos pisos y pisos VPO, podemos hacerlo constar en la casilla "Matiz". El tipo necesitamos que sea uno de los tipos estándar, ya que el programa permite realizar una homogeneización (no obligatoria) sobre testigos de ese tipo para calcular el precio unitario (el botón con la calculadora junto a la casilla de precio unitario). El mecanismo es similar a la de un inmueble individual pero en este caso podemos hacer una diferente por cada tipo de inmueble que se prevé construir. En el caso de muestra haríamos una homogeneización para pisos normales y otra para locales. Para el piso VPO no porque al tener un máximo legal por debajo de su valor normal de mercado lo calcularíamos a partir del módulo establecido para esa zona.

Para seleccionar los testigos de cada uso tenemos una pantalla similar a la solapa de testigos del formulario de ese mismo tipo de inmueble (arriba para filtrar, una primera lista para revisar y marcar los que nos interesen de entre todos los resultados filtrados y una segunda a la que agregamos los testigos seleccionados con el botón "Añadir"). La principal diferencia estriba en que, mientras en la comparación de por ejemplo un piso como principal, sabemos el número de dormitorios que tiene, aquí estamos suponiendo un posible inmueble. El programa nos propone unos valores posibles (entre ambas listas), en base a los valores medios de los testigos que hemos seleccionado, pero también podemos modificarlo (si por ejemplo ponemos pisos sin ascensor, el supuesto principal tampoco tendría ascensor, pero si nosotros le decimos que sí prevalece nuestra elección y se aplicará la homogeneización en base a la misma). Una vez tengamos los testigos, pulsamos el botón "Aceptar" y se abrirá la pantalla normal de homogeneización.

Una vez tenemos el precio unitario, que determinará el valor total de ese inmueble, establecemos las deducciones del mismo. Los botones con la calculadora permiten introducir los desgloses correspondientes a gastos y costes de construcción, incluyendo trabajos previos, impuestos, proyecto, coste de ejecución material, beneficio del promotor, etc... Con todo eso el programa calculará el valor total para ese uso y, deduciendo los costes, qué parte de ese valor corresponde al solar.

La suma de todos los valores parciales por uso nos dará el total del valor del solar, que se anota en la casilla correspondiente en el apartado "Total Valoración".

Los cálculos de todas las homogeneizaciones se agregan como anexo al final del informe.