Cálculo del Valor
Acceso: Solapa Cálculo del valor del Formulario de entrada de datos.
La solapa de cálculo del valor es más o menos similar en todos los tipos de tasación, aunque puede tener particularidades, puesto que no todos los métodos u opciones de cálculo son aplicables a todos los tipos de informe (por ejemplo el valor máximo legal es solo aplicable a viviendas protegidas).
Métodos de Valoración:
Disponemos de varios métodos de valoración aplicables. Independientemente del método utilizado tenemos un apartado para incluir directamente anexos al inmueble y su valor correspondiente. El valor que introduzcamos para estos anexos se sumará en el importe total de tasación al valor que le demos al inmueble objeto del estudio. El programa prevé un garaje, un trastero y luego una casilla en blanco para introducir cualquier otro anexo (puede ser otra plaza de garaje).
Los botones calculadora que preceden a algunas casillas son para levantar una pantalla auxiliar que nos permitirá añadir las variables de cálculo en forma de asistente.
Los métodos disponibles en el momento de realizar esta ayuda son (incluimos debajo de algunos los botones calculadora que muestran pantallas auxiliares):
Método de Comparación (también llamado Valor de Mercado).
Gestor de testigos (El botón testigos de la paleta lateral).
Método de Reposición (también llamado del coste o de puesta a nuevo).
Coste de construcción (botón calculadora).
Gastos de construcción (botón calculadora).
Depreciación por antigüedad (botón calculadora).
Pantalla de datos para calcular el VAN (botón calculadora).
Método de Capitalización de Beneficios (variante del anterior para negocios en explotación).
Pantalla de datos para calcular el VAN (botón calculadora).
Método del Valor Residual (solo para solares en suelo calificado como urbano).
Método del Valor Residual Dinámico (solo para solares en suelo urbanizable).
Selección del método de valoración:
Tanto el método de reposición como el de capitalización de rentas tienen un ojo que permite mostrar u ocultar los cálculos. Pero independientemente de los cálculos que rellenemos y mostremos, hemos de definir al final qué método es el utilizado para definir el valor del inmueble:
Valor Homogeneizado: hace referencia al valor de mercado. Al seleccionarlo prevalecerá en el cálculo final el resultado de este método. El método de reposición actúa como método auxiliar (de comprobación) del método del valor de mercado o comparación. Eso significa que no podemos seleccionar solo el método de reposición, y que si lo desmarcamos no aparecerá y solo veremos el valor final basado en nuestra información de mercado (y si tenemos testigos, el detalle de los mismos). Si estimamos que los testigos no son directamente comparables utilizaremos previamente el asistente de homogeneización, que nos calculará el precio unitario en base a los mismos.
Método de Capitalización de Rentas: En inmuebles en alquiler podemos valorarlos por capitalización del importe, es decir, cuanto capital se necesitaría para generar un beneficio similar negociando directamente con el dinero (intereses de capitales invertidos).
Método de Capitalización de Beneficios: Es el mismo método que el anterior, pero en vez de basarse en la renta mensual se basa en el beneficio medio mensual obtenido por un negocio en explotación.
Método del Valor Catastral: Sacado directamente de la valoración del inmueble que aparece en el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles.
Método del Valor Máximo Legal (solo aplicable a viviendas): Es el valor máximo de venta que se obtiene al multiplicar la superficie de una vivienda por un módulo o precio por m2 que establece la administración para cada tipo de vivienda protegida. Hemos de indicar no solo el valor sino el tipo de protección que tiene el inmueble (protección oficial, viviendas de precio tasado, etc...).
Método del Valor Residual (también llamado residual estático, solo aplicable a solares en suelo urbano): En realidad consiste en realizar un supuesto completo de valoración de un edificio edificado sobre el solar con los usos previsibles del mismo y luego realizar un proceso deductivo para averiguar de todo ese valor y descontando los gastos, coste de construcción y beneficio del promotor cuanto corresponde al solar. Requiere que el solar sea inmediatamente edificable.
Método del Valor Residual Dinámico (solo aplicable a suelo urbanizable): Es igual que el anterior, pero con un componente de riesgo por no poderse edificar inmediatamente, sino en base a una previsión a varios años. Se tiene que hacer una tabla de flujos de caja (ingresos y gastos previstos) y aplicar una tasa de riesgo por cada año que transcurra hasta la obtención de cada uno de los beneficios (ingreso - gasto), lo que da un valor menor que el residual estático.
Una vez marquemos un método este prevalecerá sobre el resto.
El valor máximo legal no se puede seleccionar, ya que cuando existe siempre se hará constar como valor definitivo, es decir que dará dos valores, el que tendría sin el valor máximo y el del valor máximo, siendo este último el prevalente.